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2019. 07. 31

라이프플래닝

부동산 투자가 제일일까?

장두영쿼터백자산운용 CEO
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한국 가계의 연령대별 자산 구성을 살펴보면 나이를 불문하고 부동산에 대한 투자 비중이 가장 압도적인 것을 알 수 있습니다.

한국의 대표 부동산 전문가 채상욱 연구원의 저서 ‘다시 부동산을 생각한다’에서는 우리나라 전체 일반 가구 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 1,100만 가구로 확인됩니다. 1,100만 가구의 세부 분포를 보면 1 주택자 799만호, 2주택자 438만호, 3주택자 이상 605만호로 나타납니다.

즉 다주택자들이 1,043만호에 이르는 물량을 보유하며, 한국 주택 시장의 절반을 소유하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 한국에는 그 동안 주택에 대한 투자 수요가 얼마나 높았는지를 알 수 있습니다.

향후에도 부동산 불패신화가 이어갈지는 아무도 예측은 못할 것입니다. 다만 중요한 사실은

1)대출 규제 등으로 인해 집을 사기 훨씬 어려워졌다는 점이며
2)다주택자 입장에서도 세금부담으로 인해 과거와 같은 이득을 얻기는 더욱 어려워졌다라는 점입니다.

그렇다면 부동산 미 보유자와 보유자 입장에서는 향 후 어떤 자산배분 전략을 세워야 할까요?

주택 보유자를 위한 자산배분 전략

이미 집 한 채 이상을 보유하고 있는 주택 보유자라면 집과 상관관계가 낮으면서도 매력적인 자산에 투자할 필요가 있습니다.

[ 1990~2019년 6월 투자 가정 시 연평균 수익률 ]

수익률 변동성 샤프비율 상관관계
서울 강남 아파트 4.5% 4.8% 0.93 1
S&P 500 8.0% 14.1% 0.56 -0.05
KOSPI 4.0% 26.7% 0.15 0.05
60:40 포트폴리오 6.2% 6.2% 1.00
상관관계는 서울 강남아파트 가격 지수와 지수 별 지난 30년간 월별 수익률을 통해 계산. 60:40 포트폴리오는 서울 강남 아파트에 60%, S&P 500 40% 투자 가정

지난 30년간 서울 강남 아파트 가격, 미국 S&P 500 지수 그리고 국내 KOSPI 지수를 살펴보면 모두 꾸준한 연환산 수익률을 제공해오고 있음을 알 수 있습니다.

하지만 실제로 지난 30년간 상관관계를 살펴보면 서울 강남 아파트 가격과 미국 S&P 500 지수의 상관관계는 -0.05 수준으로 상관관계가 상당히 낮다는 것을 확인 할 수 있습니다.
즉, 이는 두 자산에 같이 투자했을 경우 자산배분 효과를 더 크게 기대할 수 있다라는 것을 뜻합니다.
물론 1900년 이후 서울 강남 아파트에만 투자 했을 경우에도 연평균 수익률 4.5%, 변동성 4.8%으로 수익률 대비 변동성 비율은 0.9를 기록하는 등 낮은 변동성으로 안정적인 성과를 보였습니다

하지만 서울 강남 아파트와 미국 S&P 500지수에 각각 6:4의 비율로 투자를 했다면 연평균 수익률은 6.2%로 추가적으로 개선되며, 변동성 대비 수익률 또한 1.0으로 상향되는 것을 확인하실 수 있습니다.
즉, 지난 30년간 부동산에만 올인해서 투자 하기 보다는 해외 주식으로의 자산 배분을 통해서 투자 수익률 뿐만 아니라 위험 대비 수익률을 더욱 개선시킬 수 있었다라는 점을 확인 할 수 있습니다.

추천 쿼터백 투자 목표 :

노후 및
은퇴준비
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마련
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목돈
마련
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달러로
해외투자
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무주택자의 자산 배분 전략

우선 무주택자 입장에서는 1가구 1주택자에 대한 장기 보유소득 공제를 고려 시 거주를 목적으로 하는 똘똘한 집 한 채를 마련하는 것은 현명한 선택인 것으로 보야집니다.
다만 현재 아파트 가격 수준을 고려 할 경우 서울에 아파트 한 채를 마련하기 위해서는 1)복리 효과와 2)손실 폭을 고려한 장기적인 투자 계획을 수립할 필요가 있습니다.

복리 계산에 있어 가장 간단하면서도 유명한 규칙은 72의 법칙입니다.
72의 법칙이란 72라는 숫자를 연평균 수익률로 나눈 경우 최초 투자 금액이 2배까지 걸리는 시간을 대략적으로 짐작할 수 있다는 계산법을 의미합니다.
즉, 만약 내가 6%의 복리 수익률로 투자를 한다면 원금이 2배까지 걸리는 데는 대략 12년이 필요한 것입니다. (72/6 =12)
한편, 현재 은행 이자 수준인 2% 기준으로 복리 수익률 가정 시, 원금이 2배까지 늘어나는데 36년이나 걸리게 됩니다. (72/2=36)
즉, 은행 이자에만 의존해서는 집을 마련하는 것이 더욱 힘들어졌다는 사실입니다.

손실 폭도 상당히 중요합니다. 투자를 잘해서 원금 대비 2배 이상의 성과를 거두면 좋겠지만, 만약 투자 이후 시장의 급락으로 인해 90% 이상의 손실이 발생한다면 다시금 원금을 회복하기 위해서는 4배 이상의 수익률이 필요합니다.
그렇다면 투자 수익률을 높이면서도 손실 폭을 줄이는 방법에는 무엇이 있을까요? 변동성을 낮추고 안정적인 수익을 희망한다면 자산배분이 그 대안이 될 수 있습니다.

참고: 60:40 포트폴리오는 전세계 주가 지수/전세계 채권 종합 지수 투자 가정/자료: 쿼터백 자산운용

예를 들어 금융위기 이전인 2007년부터 글로벌 주식 지수에 100% 투자를 했다면 2007년부터 2018년까지 연평균 수익률은 3.96%를 기록했을 것이며, 투자 도중 경험한 최대 손실폭은 43.2%에 달했을 것입니다.

하지만 동 기간 단순히 글로벌 주식과 채권의 비중을 각각 60:40의 비율로만 투자했다 하더라도 연평균 수익률은 3.95%로 유사한 수준을 유지하는 가운데 최대 손실폭을 23% (주식에만 투자시: 43.2%) 수준으로 개선 시킬 수 있었던 것을 확인할 수 있습니다.

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글로벌자산관리의 리더

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